改革供给端旧模式 楼市才能迎新局
【环宇杂谈】
楼市供给端还停留在旧的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，这就是当前楼市困局的成因。
李宇嘉
刚刚过去的9月份以及“加长版”的8天长假，楼市的表现不太理想。有人说，假期大家都返乡或出去旅游去了，哪有人买房？又有人说，现在大家对即时性消费(旅游、餐饮、音乐节等)感兴趣，对拉长周期的消费(比如买房)感兴趣不大了；还有人说，节前政策利好不断，也没换来买房人的信心，开发商降价不断，楼市问题挺严重的。
怎么看待当下楼市？利用假期空闲时间，笔者也去看了几个新楼盘，发现看房的人明显增多了、售楼处的人气还不错。尽管“看的人比买的人多”，真正下定金的不多，但这已经很不错了。毕竟，市场预期还在修复中，而很多人都外出游玩的情况下，还有这么多人看房，氛围还不错，这是很难得的。记得8月份笔者踩盘时，售楼处都很冷清，营销人员比看房的人还多。
现在，最缺的是人气，人气起来了才能将信心稳住。笔者总结，假期看房的人有这么几类，要么是“小两口”看婚房，要么是父母带着刚参加工作的子女看房，要么是“三代人”看房，想换一套更大的房子，或是小孩到了上学的年龄，想换一套学位房。这些都是真正想要买房的人，或是很迫切地要买房，但普遍的心态却是“多看看、再等等”，多方比较、不着急下手。
专家们普遍认为，这些人收入不高、对未来就业预期不乐观，“六个钱包”买房，当然要谨慎再谨慎。但我发现，一个重要的问题被忽视了，那就是大多数新盘存在某些方面的瑕疵，或是高房价下户型太紧凑，70-90平方米的房子普遍设计为三房，客厅或房间太小，或通勤接驳、教育配套、生活设施等方面存在这样那样的不足。总之，真正让人满意的房子还真不多。
也就是说，想买房的人很多，买到理想的房子很难。这还不是说大家挑剔，而是供给端还停留在过去房价上涨时期的供应逻辑，即靠规划宣传、靠营销手段来营造买房氛围。但是，户型设计往往是Copy过来的，配套服务设施不接地气、名不副实，规划目标被过度甚至虚假宣传。当所有开发商都本着这样的逻辑来开发房子，就形成了“千盘一律”的同质化模式。
可谓一俊遮百丑，房价上涨的时候，这些都不是问题。当资产溢价预期没有了，来售楼处的都是刚需和换房人群，普遍经历过几轮房价上涨时期的虚假繁荣景象，或在抖音或小红书听到过买房秘笈。这就意味着，供给端那种“重营销、不重实际”的打法玩儿不下去了。但是，供给端的这个模式浸淫太深了，一时半会儿还改变不了，也就导致真正买房的人只能一挑再挑了。
当开发商都是同质化竞争，开发模式、套路基本一致，面对卖不动的尴尬，也只有降价这一条路了。当价格战打起来，对购房者来说，那就是看谁的价格更低，这个惨烈的竞争不仅没有底部，还恶化了市场预期，导致大家“等房价下跌”。值得注意的是，这在政策上也有影子，就是“等政策出台”。广州外围退出了限购，媒体宣传深圳也要跟随，于是大家就等待。
确实有一部分人，等待限购退出了，自己有名额购买了，或等利率下降了，月供少一点。但更多的案例则是等政策出台了，房价见底了，可以进场了。但事实上，政策纾困的空间眼见在收窄和触顶，政策的边际效果明显在减弱，即便是“大放水”也根本无法重复过去那种火热的行情。但问题是，市场不会理解，他们认为政策没有达到预期，救市就不会停顿。
本质上，这是过去20年(2001-2021年)楼市“单边上涨”，每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来，从而导致的“政策市”预期，或政策不允许下跌的顽固预期。自媒体和新媒体也往往这么宣传，近期部分地方也很着急，急于想让楼市稳定下来，强化了这种预期。说白了，供给端还停留在旧的模式，而需求端已是更加挑剔的90后了，这就是当前楼市困局的成因。
(广东省住房政策研究中心首席研究员)