改革供给端旧模式 楼市才能迎新局

探索达人探索达人 2023-10-29 11.31 W 阅读

  改革供给端旧模式 楼市才能迎新局

  【环宇杂谈】

  楼市供给端还停留在旧的模式,而需求端已是更加挑剔的90后了,这就是当前楼市困局的成因。

  李宇嘉

  刚刚过去的9月份以及“加长版”的8天长假,楼市的表现不太理想。有人说,假期大家都返乡或出去旅游去了,哪有人买房?又有人说,现在大家对即时性消费(旅游、餐饮、音乐节等)感兴趣,对拉长周期的消费(比如买房)感兴趣不大了;还有人说,节前政策利好不断,也没换来买房人的信心,开发商降价不断,楼市问题挺严重的。

  怎么看待当下楼市?利用假期空闲时间,笔者也去看了几个新楼盘,发现看房的人明显增多了、售楼处的人气还不错。尽管“看的人比买的人多”,真正下定金的不多,但这已经很不错了。毕竟,市场预期还在修复中,而很多人都外出游玩的情况下,还有这么多人看房,氛围还不错,这是很难得的。记得8月份笔者踩盘时,售楼处都很冷清,营销人员比看房的人还多。

  现在,最缺的是人气,人气起来了才能将信心稳住。笔者总结,假期看房的人有这么几类,要么是“小两口”看婚房,要么是父母带着刚参加工作的子女看房,要么是“三代人”看房,想换一套更大的房子,或是小孩到了上学的年龄,想换一套学位房。这些都是真正想要买房的人,或是很迫切地要买房,但普遍的心态却是“多看看、再等等”,多方比较、不着急下手。

  专家们普遍认为,这些人收入不高、对未来就业预期不乐观,“六个钱包”买房,当然要谨慎再谨慎。但我发现,一个重要的问题被忽视了,那就是大多数新盘存在某些方面的瑕疵,或是高房价下户型太紧凑,70-90平方米的房子普遍设计为三房,客厅或房间太小,或通勤接驳、教育配套、生活设施等方面存在这样那样的不足。总之,真正让人满意的房子还真不多。

  也就是说,想买房的人很多,买到理想的房子很难。这还不是说大家挑剔,而是供给端还停留在过去房价上涨时期的供应逻辑,即靠规划宣传、靠营销手段来营造买房氛围。但是,户型设计往往是Copy过来的,配套服务设施不接地气、名不副实,规划目标被过度甚至虚假宣传。当所有开发商都本着这样的逻辑来开发房子,就形成了“千盘一律”的同质化模式。

  可谓一俊遮百丑,房价上涨的时候,这些都不是问题。当资产溢价预期没有了,来售楼处的都是刚需和换房人群,普遍经历过几轮房价上涨时期的虚假繁荣景象,或在抖音或小红书听到过买房秘笈。这就意味着,供给端那种“重营销、不重实际”的打法玩儿不下去了。但是,供给端的这个模式浸淫太深了,一时半会儿还改变不了,也就导致真正买房的人只能一挑再挑了。

  当开发商都是同质化竞争,开发模式、套路基本一致,面对卖不动的尴尬,也只有降价这一条路了。当价格战打起来,对购房者来说,那就是看谁的价格更低,这个惨烈的竞争不仅没有底部,还恶化了市场预期,导致大家“等房价下跌”。值得注意的是,这在政策上也有影子,就是“等政策出台”。广州外围退出了限购,媒体宣传深圳也要跟随,于是大家就等待。

  确实有一部分人,等待限购退出了,自己有名额购买了,或等利率下降了,月供少一点。但更多的案例则是等政策出台了,房价见底了,可以进场了。但事实上,政策纾困的空间眼见在收窄和触顶,政策的边际效果明显在减弱,即便是“大放水”也根本无法重复过去那种火热的行情。但问题是,市场不会理解,他们认为政策没有达到预期,救市就不会停顿。

  本质上,这是过去20年(2001-2021年)楼市“单边上涨”,每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来,从而导致的“政策市”预期,或政策不允许下跌的顽固预期。自媒体和新媒体也往往这么宣传,近期部分地方也很着急,急于想让楼市稳定下来,强化了这种预期。说白了,供给端还停留在旧的模式,而需求端已是更加挑剔的90后了,这就是当前楼市困局的成因。

改革供给端旧模式 楼市才能迎新局

  (广东省住房政策研究中心首席研究员)

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