证券时报记者 张达
为推动支持城市更新的相关规划工作规范开展，自然资源部日前发布《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（以下简称《指引》）。其中明确了城市更新的总体目标和基本原则，要求各地将城市更新要求融入国土空间规划体系，因地制宜开展城市更新的规划与土地政策探索创新。
《指引》提出，在国土空间规划中应认真做好城市更新的调查与评估工作，其中在识别更新对象方面，应将经调查分析后认为生活和生产环境不良、存在安全隐患、市政基础设施和公共服务设施不完善、对环境造成负面影响、城市活力不足、土地利用低效、土地用途和建筑物使用功能不符合城市功能布局和发展要求的片区、建筑物、设施和公共空间等空间对象优先确定为更新对象。
在明确更新重点和更新对策方面，《指引》提出，老旧厂区和产业园区更新应聚焦产业转型升级和发展新兴产业，合理增加产业及配套建筑容量，鼓励转型升级为新产业、新业态、新用途，鼓励开展新型产业用地类型探索；老旧商业街区和传统商圈更新应注重保留特色业态、提升原业态、植入新业态、复合新功能，促进商业服务业和消费层级的多样化发展。扩容升级基础设施，以保障安全和提升承载力、“平急两用”为目标，以消除具有重大灾害风险的空间隐患、增强城市生命线系统可靠性、合理提高市政基础设施标准为重点。提升社区宜居水平，以建设“15 分钟社区生活圈”为目标，重点改善居民住房条件，重点开展市政基础设施更新改造，重点完善公共空间和公共服务设施，重点保障生命安全通道畅通，合理解决停车难问题，盘活存量闲置和低效利用的房屋和用地。保护传承历史文化，以保护历史文化资源和历史风貌为目标，不拆真建假，不大拆大建。
在确定更新方式和更新措施方面，《指引》要求，按照“留改拆”的优先顺序，在更新规划单元详细规划中对更新对象组合采用保护传承、整治改善、改造提升、再开发和微改造等更新方式，并明确其适用条件。以“保护优先、少拆多改”为原则，在更新实施单元详细规划中对各类建（构）筑物、设施、空间等空间对象，研究确定保护、保留、整治、改建、拆除、重建（含复建和新建）等更新措施。同时，要统筹考虑投资成本、运营效益、收益分配、公益性贡献、实施路径和机制等内容，提出城市更新的项目实施建议。
在完善城市更新支撑保障的政策工具方面，《指引》从优化规划管控工具、丰富土地配置方式、细化土地使用年限和年期、实施差别化税费计收、优化地价计收规则、保障主体权益等六个方面提出具体要求。
其中提出，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约；在城市更新中为适应市场需求，鼓励灵活确定土地出让年限和租赁年期；以“无收益、不缴税”为原则，城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率；探索差别化的国有建设用地使用税税收政策，对闲置和低效的城镇用地加强国有建设用地使用税的征管，促进土地高效利用。